门头沟区域分析

门头沟这几年的发展真的是有目共睹的，整个地区的房价这几年也是有着非常大的提升 。从自住的角度来说 ，门头沟一直是老北京人嘴里所谓尚峰尚水的地段
，紧靠着西山、妙峰山 、百花山
、灵山的门头沟，又有永定河 ，珍珠湖的陪衬
，潭柘寺，戒台寺的底蕴 ，住起来空气也清新
，也不用担心被水淹
。从投资的角度说，不仅有新资源的注入 ，还有稀缺性的保障，门头沟总共有1.5%的可建设用地
，但是投资一点都不少，除了关闭小煤矿 ，地铁长安街的修通
，还有门头沟新城石龙经济区的飞速发展，未来发展速度会非常快 ，商业配套
，区域在北京的战略地位也非常高。

另外，全北京开发商拿地最密集的区域就是门头沟跟房山了 ，门头沟这边：远洋、华润 、融创
、万科、电建 、铁建都有拿地
，也都是看中 了这个区域的发展，开发商的信息掌握能力都非常强 。

综上 ，门头沟的房子自住兼投资选择这边真的非常合适
。

门头沟虽然在六环外
，但是因为西六环距离西五环很近，门头沟所在位置相当于五环半的位置 ，而且门头沟98.5%都是山区，可供开发的土地只有1.5%
，再除掉门头沟的老城区，最后只剩下了永定和龙泉两个镇的土地可供开发 ，总面积都不能达到门头沟总面积的1%
，从稀缺性来说门头沟是很有投资价值的。

影响任楼流动最明显的是政策的覆盖，政策引导着人口的流向以及流量 。北京政府针对于门头沟有个西长安新城的计划 ，这个计划也成为WSD
，这个计划最主要是由西长安街沿线引出的
。西长安街沿线只有三公里，但是政府招商引资却足有1300亿元 ，相当于每百米有4000万元落地
，现有计划中的项目包括黄金交易中心
、迪拜七星级酒店、5A级写字楼，预计整个WSD区域沿着长安街会出现12座地标性建筑。

另外政策会直接体现在基础建设上面 ，基础建设最开始是体现在交通上面
，现在门头沟有两条没有红绿灯和收费站的高速路，三分钟可以直达金融街和中关村 。今年年底门头沟的S1号线将落成使用 ，直接连接一号线的苹果园站。19年开工的18号线将贯穿整个北京东西，完全平行于一号线和八通线
。

不管从哪个角度来说
，门头沟的房价一定会节节攀升，而且在年底将要开通使用的S1号线的影响之下 ，房价一定会在那个时候出现断点式上涨。

还有
，从近两年来门头沟的拿地情况来讲，门头沟发展也不差：

门头沟现在是全国房地产商最集中的一个区域：比如万科 、龙湖、华润
、融创、远洋 、金地
、住总、电建等大型开发商 。开发商的眼光比我们更加长远 ，看得更透彻
，这么多开发商在那么一小块地方拿地，说明这个区域是肯定有发展价值的
。

从拿地价上面来说 ，去年十一月
，中交绿城联合体在永定镇拿的一块地的楼面价是3.32万，今年年初 ，中骏置业在龙泉镇拿下一块楼面价高达4.8万的地块。楼价一般是楼面价的2-2.5倍
，所以将来门头沟的房价进入8万+是必然趋势 。

门头沟地处北京西部山区，山地面积占98.5% ，属于北京的生态涵养发展区，是北京西部发展带的重要组成部分
，是北京重要的生态屏障和旅游休闲基地
。

? 位 ? 置

北京市西部

辖区面积

1455平方公里

常住人口

30.3万（2014年底）

下辖地区

4个街道办，1个地区 ，8个镇

新盘均价

26432元/平方米

（2015年）

区域地图

门头沟规划发展目标：首都生态涵养发展区 、WSD）
、现代化的生态宜居新城。

门头沟是北京西部发展带的重要组成部分
，引导发展文化娱乐、 、鼓励山区特色产业发展，促进产业转型与升级 ，到2020年
，形成以旅游文化休闲为主导的绿色生态产业体系 。

门头沟提出加快建设新城区，规划发展浅山区 ，保护涵养深山区
，形成“三区 ”互为补充
、协调发展的新格局
。目前新城区也是门头沟的核心城区，集中了区域内大部分商业、产业 、医疗
、教育资源 ，也成为了本区楼盘的集中之地。

区域分布图

教育配套

门头沟人口密度相对较小
，教育配套总量也较小，且存在一定的空间发展不均衡问题 ，各类学校主要集中在老城区域 。

截至2013年年底，全区共有：

1、幼儿园23所
，其中市级示范幼儿园兼一级一类幼儿园1所；

2 、小学31所，主要集中在老城区；

区域重点小学

3、中学16所 ，其中高中3所
，主要也分布在老城区内
。

区域重点中学

商业配套

门头沟商业发展较晚，人口密度小 ，商业发展水平较低
，商业配套相对比较缺乏。

门头沟老城区内人口集中，配套成熟度相对较高 ，商业业态主要以临街商铺为主

医 疗

门头沟区的大型医院相对较少
，且主要集中在东部核心城区，其中京煤集团总医院为本区唯一的三甲医院 ，门头沟区医院
、门头沟区中医院、门头沟妇幼保健院为本区的二甲医院 。

区域大型医院分布图

交 通

相较北京其他近郊区
，门头沟的公共交通资源较少，目前区域内部暂无轨道交通 ，而进入门头沟的通道也仅有阜石路 、莲石路两条主干道。目前区域内仍以山区
、景区为主，出行主要依靠地面交通
。目前门头沟在建的S1轻轨线将于2017年年底通车
，自石门营站至苹果园站，与1号线、6号线相连 ，将门头沟区与北京城区连接起来。规划中的R1（18）号线也预计2019年开工
，2023年完工通车 。

生 态

门头沟辖区内山地面积占98.5%，是北京市唯一的纯山区 ，整体生态环境较好；大部分区域空气质量良好
，东部由于人口集中，加之以新首钢为首的产业区影响 ，空气质量略差于西部
。

2014年北京市PM2.5分布图